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Agenti d’affari in mediazione

pubblicato il 11/10/2010 17:10, ultima modifica 22/03/2023 23:26

Svolge attività di mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Si ricorda, in particolare, che anche la cosiddetta "mediazione atipica" (es. il procacciatore d'affari immobiliare) è stata recentemente considerata dalla Suprema Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, Sentenza 08/07/2010, n. 16147 rientrante nelle disposizioni previste dalla L. 39/89; pertanto le attività di agente immobiliare, agente merceologico, agente con mandato a titolo oneroso, agente in servizi vari, procacciatore d'affari immobiliare e consulente immobiliare possono essere iniziate dalla data di presentazione al Registro Imprese della SCIA contenuta nel Modello MEDIATORI.

L'attività di mediatore è appunto soggetta a Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) da presentarsi, per il tramite della Comunicazione unica, alla Camera di Commercio competente in relazione al luogo ove si intende esercitare l'attività, sottoscritta digitalmente dal titolare dell'impresa individuale ovvero da un amministratore dell'impresa societaria. Il modello SCIA si autogenera contestualmente alla compilazione della pratica in STARWEB e, pertanto, non è riportato nella sezione modulistica.

Per l'invio della modulistica si invita a consulate la Guida ComunicaStarweb pagine da 103 a 110 al seguente indirizzo http://starweb.infocamere.it/starweb/index.jsp

L'attività di mediazione è esercitabile nei seguenti settori:

agenti immobiliari

agenti con mandato a titolo oneroso (solo per il settore immobiliare)

agenti merceologici

agenti in servizi vari

I titolari di impresa individuale, tutti i legali rappresentanti delle società, i preposti e tutti coloro che svolgono l'attività a qualsiasi titolo per conto dell'impresa sono tenuti a compilare la sezione "REQUISITI" del modello MEDIATORI.

Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l'attività l'impresa deve nominare almeno un soggetto che, a qualsiasi titolo, eserciti l'attività per conto dell'impresa, in possesso dei requisiti di idoneità allo svolgimento dell'attività.

Per ogni sede o unità locale devono essere comunicati all'utenza, mediante esposizione nei locali ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti nella stessa operanti.

L'attività può essere iniziata dalla data di presentazione della segnalazione, per le modalità operative si invita a consultare la "Guida agli adempimenti per l'esercizio dell'attività di Agente d'affari in Mediazione" delle Camere di Commercio dell'Emilia-Romagna.

Incompatibilità

E’ stata pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale n. 109 del 11 maggio 2019, la Legge 3 maggio 2019, n. 37, recante “Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea - Legge europea 2018”. All'articolo 2 (rubricato "Disposizioni in materia di professione di agente d'affari in mediazione. Procedura di infrazione n. 2018/2175") è stata disposta la sostituzione del comma 3, dell'art. 5, della legge 3 febbraio 1989, n. 39* dal seguente:

L’attività di agente di affari in mediazione è incompatibile con:

attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione;
attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione;
esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione;
situazioni di conflitto di interessi.

Anche dopo l’emanazione della alla nuova disciplina dettata dalla L. n. 37 del 3 maggio 2019 (Legge europea 2018) permane l’incompatibilità dell’esercizio dell’attività professionale di agente di affari in mediazione con quella di amministratore condominiale.

Secondo il Ministero, comunque venga intesa l’attività di amministratore di condominio, il suo esercizio risulta incompatibile con l’esercizio dell’attività di agente di affare in mediazione. Lo stesso Ministero prende l’occasione per ricordare che lo svolgimento di attività incompatibili con quella di agente di affari in mediazione di cui alla ridetta legge n. 39/1989 determina, da parte degli uffici della Camera di Commercio, l’avvio della procedura di inibizione allo svolgimento di quest’ultima e la conseguente inibizione alla stessa.

(*Si ricorda che il comma 3 dell’art. 5, L. 39/1989 stabiliva che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.)

Verifica dinamica della permanenza dei requisiti

Secondo quanto disposto dagli artt. 7 e 8 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico del 26.10.2011, la Camera di Commercio ha avviato la verifica della permanenza:

dei requisiti necessari per lo svolgimento dell'attività di mediazione da parte delle imprese iscritte nel Registro Imprese e dei loro preposti o soggetti che svolgono l'attività per conto dell'impresa di mediazione;
dei requisiti di idoneità per i soggetti iscritti nell’apposita sezione del R.E.A..

A tal fine, le imprese interessate riceveranno tramite pec e le persone fisiche tramite raccomandata un invito a presentare, entro 30 giorni, l’apposito modello di autocertificazione completo della documentazione richiesta e a trasmetterlo in modalità telematica con pratica ComUnica al Registro delle Imprese di Piacenza (dove è iscritta la sede legale) secondo le modalità di seguito indicate:

Imprese individuali

Mod. I2 compilato esclusivamente nel riquadro "XX/Note" con l'indicazione che "trattasi di pratica presentata ai fini della verifica dinamica dei requisiti - mediatori".

Società

Mod. S5 compilato esclusivamente nel riquadro "XX/Note" con l'indicazione che "trattasi di pratica presentata ai fini della verifica dinamica dei requisiti - mediatori".

ISTRUZIONI per la compilazione della pratica telematica:

- coloro che utilizzano l’applicativo ComunicaStarweb dovranno scegliere, dalla sezione Dati impresa, la voce Conferma dei requisiti per attività di mediatore, agente e rappresentante di commercio, spedizioniere, mediatore marittimo;
- coloro che utilizzano Software diversi dovranno generare un modello I2, in caso di impresa individuale, o un modello S5, in caso di società;
In tutti i casi è necessario allegare, in formato PDF/A - ISO 19005, i modelli di autocertificazione sottoscritti digitalmente dal/dai soggetto/i che la rende/ono e la copia della polizza scansionata dall’originale cartaceo. Tutta la documentazione, firmata digitalmente, dovrà essere inclusa nella pratica classificandola come “Tipo documento” C47 (Modello verifica dinamica requisiti).

DOCUMENTAZIONE da allegare:

L’adempimento si assolve con la presentazione della Comunicazione unica completa della seguente documentazione:

1. modello di autocertificazione VERIFICA DINAMICA REQUISITI MEDIATORI compilato e sottoscritto dal titolare dell’impresa individuale, da ciascun legale rappresentante e da ciascun preposto all’esercizio dell’attività mediatizia (anche se nominato in localizzazioni ubicate in province diverse da quella della sede);

2. modello di autocertificazione VERIFICA DINAMICA REQUISITI – INTERCALARE ANTIMAFIA compilato e sottoscritto da parte di soggetti diversi dal titolare / legale rappresentante / preposto che ricoprono determinati incarichi nell’impresa;

3. copia dell’ultima polizza assicurativa a garanzia dei rischi professionali, regolarmente rinnovata e in corso di validità alla data di sottoscrizione del modello di autocertificazione VERIFICA DINAMICA REQUISITI MEDIATORI

La mancata presentazione della pratica telematica - Comunicazione unica verifica dinamica requisiti – nei termini sopra indicati comporterà l’inibizione alla continuazione dell’attività di mediazione con contestuale annotazione nella posizione R.E.A della relativa cessazione; mentre per le persone fisiche la cancellazione dall’apposita sezione speciale del R.E.A..

Requisiti

I seguenti requisiti devono essere posseduti da titolari di impresa individuale, legali rappresentanti di società, preposti e tutti coloro che svolgono l'attività a qualsiasi titolo per conto dell'impresa:

Personali

cittadinanza italiana o di uno degli stati membri dell’Unione europea ovvero cittadinanza straniera non comunitaria e residenza in Italia;
maggiore età
diploma di istruzione secondaria di secondo grado (sono considerati titoli di istruzione secondaria superiore anche i diplomi di qualifica rilasciati dagli Istituti Professionali al termine di un triennio di studi successivo alla scuola media). I titoli di studio stranieri vanno riconosciuti dal Ministero dello Sviluppo economico o dall'Ente italiano di formazione competente e vanno sempre allegati alla domanda unitamente all'atto di riconoscimento del valore legale in Italia.

Morali

godimento diritti civili;
non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma dell'art. 67 del D.Lgs. 159/2011, della L. 13 settembre 1982, n. 646; non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell’art.116 del R.D.1736/33 e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria ed il commercio, ovvero per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione o sia stata concessa la sospensione condizionale della pena, sono ostative anche le condanne per rati per i quali la pena sia stata patteggiata ai sensi degli artt. 444 e 445 del CPP;
non essere sottoposto a misure di prevenzione antimafia.

Professionali

- avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale in relazione al ramo di mediazione prescelto;

oppure

- essere iscritto nel soppresso ruolo agenti d'affari in mediazione (Attenzione DECADUTO: il requisito era valido fino al 12/05/2016);

oppure

- essere iscritto nell'apposita sezione Rea.

Il requisito professionale alternativo previsto dalla legge 57/2001 (Diploma di scuola secondaria superiore assieme a un periodo di praticantato di almeno 12 mesi continuativi e la frequenza di un corso di formazione professionale) non è ad oggi applicabile poiché il Ministero dello Sviluppo Economico non ha ancora emanato il necessario regolamento.

ESAME

La domanda per sostenere l'esame va presentata alla Camera di commercio della provincia nella quale il candidato ha la residenza oppure ha eletto il domicilio professionale (debitamente documentato). Vengono ammessi all'esame di idoneità per l'esercizio dell'attività di agente di affari in mediazione coloro che sono in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e che hanno frequentato il corso di abilitazione professionale. Per informazioni in merito allo svolgimento di tale corso si invita a rivolgersi alle locali Associazioni di Categoria di riferimento.

L'esame è diretto ad accertare la capacità professionale dell'aspirante in relazione alla sezione o sezioni prescelte. Le modalità di svolgimento e le materie degli esami sono indicate nel D.M. 21/02/1990, n. 300 .

Per ottenere l'iscrizione nella sezione degli agenti immobiliari ed in quella degli agenti con mandato a titolo oneroso l'esame consiste in due prove scritte ed una orale.

Per ottenere l'iscrizione nella sezione degli agenti merceologici e nella sezione degli agenti in servizi vari l'esame consiste una prova scritta ed una orale.

Secondo quanto disposto dall'art. 12 del D.P.R. 1926 del 6.11.1960 il candidato che non ha superato la prova d'esame puo' domandare di sostenerla nuovamente, ma in ogni caso non prima che siano trascorsi sei mesi dalla data di notificazione dell'esito dell'esame precedente.

L’ammissione all’esame è consentita a coloro che sono in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, che hanno frequentato l’apposito corso di formazione professionale presso un Ente di formazione abilitato e che abbiano ricevuto la notificazione dell’esito negativo del precedente esame da almeno 6 mesi.

Il candidato che necessita di supporti/facilitazioni per accedere alle sale o per svolgere l'esame deve farne richiesta motivata quando presenta la domanda.

I titoli di studio stranieri vanno riconosciuti dal Ministero dello Sviluppo economico o dall'Ente italiano di formazione competente e vanno sempre allegati alla domanda unitamente all'atto di riconoscimento del valore legale in Italia.

PIANO DI SICUREZZA ESAMI

In data 22/10/2021 la Camera di Commercio ha adottato, in ottemperanza alle disposizioni vigenti in materia di contenimento della diffusione del rischio da Covid-19 nell'ambito dello svolgimento delle prove d'esame in presenza, il seguente Piano di sicurezza, al quale tutto il personale impegnato nell'attività concorsuale è tenuto ad attenersi.

PIANO DI SICUREZZA

AUTODICHIARAZIONE MEDIATORI

PLANIMETRIA

Copertura assicurativa

Il mediatore deve dotarsi di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. Copia della polizza deve essere allegata al modello MEDIATORI.

Il mediatore deve pertanto stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile per negligenze od errori professionali, comprensiva delle garanzie per infedeltà dei dipendenti con le caratteristiche di seguito indicate.

Ammontare minimo di copertura:

Imprese individuali: 260.000 euro
Società di persone: 520.000 euro
Società di capitali: 1.550.000 euro

Le imprese di mediazione che esercitano l'attività in più settori tra quelli previsti dall'art. 3 del D.M. 452/90 (agenti immobiliari, agenti con mandato a titolo oneroso, agenti merceologici, agenti in servizi vari) devono assicurare separatamente, in un'unica polizza o in più polizze distinte, i rischi inerenti le diverse attività svolte.

La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che all'interno dell'azienda svolgano a qualsiasi titolo attività di mediazione.

Qualora un soggetto già coperto da polizza assicurativa in quanto operante in società di mediazione, intenda svolgere detta attività a titolo individuale, dovrà risultare coperto da altra polizza.

Deposito moduli e formulari

Il mediatore che utilizza moduli o formulari deve preventivamente depositarne copia presso il Registro Imprese della Camera di Commercio territorialmente competente, tramite pratica telematica con la modalità della Comunicazione Unica compilando la sezione FORMULARI del modello MEDIATORI.

In ogni modulo o formulario deve essere indicato il numero rea ed il codice fiscale dell'impresa.

Il deposito cartaceo non sarà più accettato decorsi 90 giorni dall’acquisto di efficacia del decreto di riforma, ossia dal 12/05/2012.

Mediazione occasionale

L'esercizio dell'attività in modo occasionale è consentito per un periodo non superiore a sessanta giorni ed è subordinato all'iscrizione nell'apposita sezione del REA mediante compilazione della sezione SCIA-MOC del nodello MEDIATORI.

La segnalazione di cui sopra non può essere presentata più di una volta all'anno.

Anche il mediatore occasionale è tenuto all'obbligo di copertura assicurativa.

Diritto di stabilimento

Le imprese aventi sede in uno Stato membro dell'Unione europea che esercita regolarmente l'attività in tale Stato possono aprire sul territorio nazionale sedi secondarie od unità locali per svolgere la medesima attività.

Tali imprese sono assoggettate all'obbligo della copertura assicurativa.

Posizioni aggiornate dopo il 30 settembre

Il 30 settembre è scaduto il termine concesso a imprese e a soggetti individuali per aggiornare la propria posizione nel REA -Registro Imprese.

Con la Circolare n. 3662/C del 10 ottobre scorso, il Ministero dello Sviluppo Economico ha illustrato le procedure da attivare nei confronti delle imprese inadempienti e/o ritardatarie.

Le imprese iscritte nei soppressi ruoli e attive al 12 maggio 2012, che non hanno provveduto ad effettuare l’aggiornamento potranno adeguarsi tardivamente pagando una sanzione di 10 euro per ciascun legale rappresentante se la pratica sarà inviata entro il 30 ottobre e di € 51,33 per ogni rappresentante in data successiva.

Nel caso in cui i soggetti non procedano spontaneamente la Camera di Commercio comminerà all’impresa il divieto di proseguire l’attività, secondo la procedura prevista dalla Legge 241/90, art. 19, previa concessione di un termine per provvedere tardivamente.

Le persone fisiche, iscritte nei soppressi ruoli che non hanno effettuato l’adeguamento decadono definitivamente salva la possibilità di far valere la pregressa iscrizione quale requisito per l’avvio dell’attività nel termine di prescrizione di cinque anni dalla data di soppressione dei ruoli

Riaperti i termini fino al 31.12.2019 per l'aggiornamento della posizione RI/REA

Il comma 1134, lettera b) della legge 145/2018 (Legge di bilancio 2019 in vigore dall'1/1/2019) ha riaperto i termini previsti dal DM 26/10/2011, dall'1/1/2019 fino al 31/12/2019, entro i quali le imprese che esercitavano l'attività di mediazione, agenti e rappresentanti di commercio, mediazione marittima e spedizioniere, iscritte nei ruoli ed elenchi alla data del 12/05/2012, possono/devono aggiornare la propria posizione nel RI/REA tramite l'invio di una pratica telematica. Entro lo stesso termine i soggetti iscritti nei soppressi ruoli ed elenchi, che alla data del 12/05/2012 non svolgevano l'attività, possono iscriversi nell'apposita sezione speciale "REA persone fisiche" al fine di conservare il requisito abilitante. In caso di avvio o ripresa dell'attività, solo tale adempimento consentirà di indicare nella SCIA - quale requisito professionale abilitante - l'iscrizione nell'apposita sezione.

Modifiche

Ogni modifica relativa all'attività o al personale deve essere comunicata all'Ufficio del Registro delle Imprese entro 30 giorni dall'evento, mediante la compilazione della sezione "MODIFICHE" del modello MEDIATORI

Cessazione attività e Iscrizione nell'apposita sezione

I soggetti che cessano di svolgere l'attività all'interno di un'impresa richiedono, entro novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nell'apposita sezione del REA mediante la compilazione della sezione "ISCRIZIONE NELL'APPOSITA SEZIONE (A REGIME)" del modello MEDIATORI

Verifica dinamica della permanenza dei requisiti

L'Ufficio del Registro delle Imprese provvede ogni quattro anni alla verifica della permanenza dei requisiti che consentono lo svolgimento dell’attività. In caso di sopravvenuta mancanza di un requisito viene avviato il procedimento di inibizione alla continuazione dell'attività e conseguente annotazione della cessazione dell’attività nel REA.

SANZIONI

Sanzioni amministrative

Chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere in possesso dei requisiti previsti per lo svolgimento dell’attività di mediatore è punito con una sanzione amministrativa da un minimo di € 7.500,00 ad un massimo di € 15.000,00 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite (art. 8 L. 39/1989, così come modificato dall'art. 1 comma 47 L. 296/2006).

Gli agenti immobiliari che esercitano l'attività di mediazione in violazione dell'obbligo di prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, sono puniti con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 3.000 ed euro 5.000 (art. 3, comma 5-bis, L. 39/1989).

L’agente che per la propria attività si avvale di moduli o formulari non depositati presso la Camera di Commercio competente per territorio, è punito con la sanzione amministrativa di € 1.549,37 (art. 21 comma 1 - DM 452/1990); se si avvale di moduli o formulari diversi da quelli depositati incorre nella sanzione di € 516,46 (art. 21 comma 2 - DM 452/1990).

Sanzioni penali

A coloro che siano incorsi per tre volte nella sanzione per esercizio abusivo, si applicano le pene previste dall'art. 348 del codice penale nonchè l'art. 2231 del codice civile.

Sanzioni disciplinari

Secondo il D.M. 21 dicembre 1990 n. 452 il mediatore che viola i suoi doveri e manca a qualcuno degli obblighi che la legge gli impone è soggetto a sanzioni disciplinari (artt. 18, 19 e 20).

Il soggetto pubblico o privato, che ritenga di essere venuto a conoscenza di un fatto avente rilevanza disciplinare per un agente d’affari in mediazione può presentare una segnalazione debitamente circostanziata e documentata alla Camera di Commercio - Servizio Registro Imprese/REA.